株式会社丸巧は、東京・神奈川・埼玉・千葉で、マンションの大規模修繕・共用部改修を手がけています。ここでは、費用の決まり方・工事別の内訳・公的データによる相場の目安・積立金不足への対処をまとめます。
大規模修繕の費用は「何で決まる」か
建物規模・戸数・階数
大きいほど外壁面積・足場が増え、工事量が増えます。
築年数・劣化状況
傷みが進むほど下地補修・防水改修の範囲が広がります。
仕様・立地
タイル/塗装の比率、塗料・防水工法のグレード、足場の架けやすさ。
回数（1〜3回目）
回を重ねるごとに給排水など対象が増える傾向。
工事別の費用内訳（見積の見方）
大規模修繕の総額は、工事項目ごとに積み上げて決まります。総額に占める割合は建物の仕様・劣化状況で変わりますが、一般に仮設足場・外壁補修塗装・屋上防水が大きな比重を占めます。見積書は「一式」表記だけで判断せず、項目・数量・単価の内訳があるかを確認しましょう。
| 工事項目 | 主な内容 |
|---|---|
| 仮設足場 | 建物全体に架ける足場・養生 |
| 外壁補修・塗装 | ひび割れ・タイル補修・塗装 |
| 屋上・ベランダ防水 | 防水層の改修 |
| 鉄部・共用部 | サビ止め・廊下・階段など |
| 給排水など | 必要に応じた設備改修（2回目以降で増える傾向） |
公的データによる相場の目安（1戸あたり）
国土交通省の実態調査では、大規模修繕の1戸あたり工事金額の中央値の目安が示されています。
| 回数 | 1戸あたり工事費の中央値（目安） |
|---|---|
| 1回目 | 約110万円 |
| 2回目 | 約106万円 |
| 3回目以降 | 約97万円 |
出典：国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」報道発表資料。上記は1戸あたり工事金額の中央値の目安で、実際の費用は建物の規模・仕様・劣化状況により一件ごとに異なります。総額の概算は「戸あたり費用 × 戸数」で見込めますが、正確な金額は建物診断のうえお見積りします。
費用を適正化する方法（相見積り・発注方式）
| 方式 | 特徴 |
|---|---|
| 責任施工方式 | 調査・設計・施工を1社に一括。窓口が一本化され進めやすい。 |
| 設計監理方式 | 設計・監理と施工を分離。第三者チェックが働きやすい。 |
同じ条件（仕様・数量）でそろえた相見積りを取り、数量の根拠と内訳を比較することが、適正価格を見極める基本です。管理組合の体制・規模に合った方式を選びます。
談合・割高を避ける
修繕積立金が足りないときの対処法
- 工事範囲の見直し……緊急度の高い工事を優先します。
- 時期の調整……劣化の進み方を見て、実施時期を調整します。
- 一時金・借入……管理組合での合意のうえ、資金を確保する方法があります。
- 積立額の見直し……将来に向けて、無理のない範囲で調整します。
いずれも管理組合での合意形成が前提です。まずは建物診断で必要な工事を見極めることが第一歩です。
費用の会計処理（一般的な考え方）
大規模修繕の費用は「修繕費」か「資本的支出」かで会計上の扱いが変わることがあります。取り扱いは工事内容・金額や、管理組合・オーナーの立場によって異なり、税務は個別性が高いため、詳細は専門家にご確認ください。ここでは一般的な考え方の紹介にとどめます。
丸巧の現地調査チェック観点
丸巧が大規模修繕の費用見積りの前に確認する主なポイントです。数量の根拠を写真と記録で残し、内訳のわかる見積りにつなげます。
- 外壁：ひび割れの幅・向き、タイルの浮き（打診）、チョーキング。
- 屋上・ベランダ：防水層の膨れ・破断、ドレンまわりの劣化。
- 鉄部：手すり・扉・鉄骨階段のサビ・腐食。
- シーリング：目地・サッシまわりの切れ・肉やせ。
- 共用部・設備：長尺シート・タイル・床防滑、給排水の更新時期。
- 足場・立地：仮設の規模に影響する高さ・近隣条件。
丸巧の大規模修繕・共用部改修 施工事例
大規模修繕の費用についてよくある質問
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