アパート・マンション・ビルの外壁は、建築基準法第12条に基づく特定建築物定期調査（12条点検）の対象になり、一定の条件で外壁の全面打診調査が求められます。調査で外壁タイルの浮きや剥落のおそれが指摘された場合、落下事故を防ぐために補修工事が必要です。このページは、建物の所有者様・管理会社様・オーナー様に向けて、12条点検と全面打診の要件を公的情報にもとづいて整理し、浮き・剥落が判明した後の補修工事について、施工会社の丸巧の対応をご案内します。
建築基準法12条点検（特定建築物定期調査）とは
建築基準法第12条は、一定規模・用途の建築物（特定建築物）の所有者・管理者に対し、資格者による定期的な調査と特定行政庁への報告を義務づけています。外壁・タイルの状態もこの調査項目に含まれます。対象建物・調査頻度・報告時期は建物所在地の特定行政庁（自治体）によって定められます。
外壁の全面打診調査が必要になる条件
国土交通省告示第282号では、外壁のタイル・モルタル等について、おおむね6か月から3年以内に一度、手の届く範囲を打診等で確認し、これに加えておおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等を行うこととされています。手の届く範囲を超える部分は双眼鏡等で目視し、異常が認められた場合は全面的な打診等で確認します。なお、直近3年以内に全面打診等を実施している場合や、3年以内に外壁改修等の予定がある場合などは扱いが異なることがあります。対象・頻度・報告時期の詳細は、建物所在地の特定行政庁（自治体）にご確認ください。
打診調査と赤外線調査
打診調査は、外壁をテストハンマー等で叩き、音の違いで浮きを確認する方法です。赤外線調査は、外壁表面の温度差から浮きを推定する方法で、建物の条件により足場を組まずに広範囲を確認できる場合があります。令和4年の告示改正で、無人航空機（ドローン）による赤外線調査のうちテストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものが、打診以外の調査方法として明確化されました。どちらが適するかは、建物の高さ・形状・周辺条件によります。
調査を行う資格者と、丸巧の役割
特定建築物定期調査は、一級建築士・二級建築士、または特定建築物調査員の資格を持つ調査者が行います。建物の所有者・管理者は、これらの資格者に調査させ、その結果を特定行政庁へ報告します。丸巧は調査そのものは行いません。調査で外壁の浮き・剥落・タイル劣化が判明した後の補修工事を担う施工会社として対応します。
浮き・剥落が見つかったときの補修工法
- アンカーピンニング工法：浮いたタイル・モルタルを、樹脂とアンカーピンで下地に固定します。
- エポキシ樹脂注入工法：ひび割れや浮き部にエポキシ樹脂を注入して一体化します。
- 張り替え：劣化・剥落した部分を撤去し、新しいタイル等に張り替えます。
浮きの範囲・下地の状態・タイルの種類によって、適切な工法と範囲を現地で判断します。
報告を怠った場合のリスク
特定建築物の定期調査・報告は建築基準法上の義務であり、報告を怠る・虚偽の報告をした場合は罰則の対象となり得ます。また、外壁タイルの剥落は歩行者等への落下事故につながる重大なリスクです。詳しい対象・頻度・手続きは、建物所在地の特定行政庁（自治体）にご確認ください。
費用の考え方
補修費用は、外壁面積・浮きや剥落の範囲・足場の要否・工法によって大きく変わります。丸巧では推測の単価は掲載していません。現地を確認し、必要な範囲と工法を整理したうえで、内訳のわかるお見積りをお出しします。
丸巧の対応（補修工事の施工）
丸巧は、アパート・マンション・ビルの共用部・外装の修繕を専門とする施工会社です。12条点検・打診調査で外壁の浮き・剥落が指摘された場合の補修について、次の範囲で対応します。
- 補修対象箇所の現地確認と状態の把握
- アンカーピンニング・エポキシ樹脂注入・張り替え等の補修工事の施工
- 足場・防護など施工計画の作成と、内訳のわかる見積書の作成
管理会社様・オーナー様・管理組合様の窓口として、建物全体の外装補修に対応します。まずは指摘箇所や外壁の写真をお送りください。
