このページの目的
アパート・マンションの共用部（屋上・ベランダ・開放廊下）の防水について、「ふくれ・ひび割れが出てきた」「雨漏りが心配」というときに、補修で足りるのか、防水層のやり替え（改修）が必要なのかの判断と、費用の目安をまとめました。賃貸オーナー様・管理会社様が、次の一手を決めるための実用ページです。結論から言うと、初期のふくれ・トップコートの色あせなら部分補修やトップコート塗り替えで様子を見られますが、防水層の破れ・広い浮き・雨漏りが出ている場合は改修（やり替え）を検討する段階です。
共用部の防水が劣化する主な原因
屋上・ベランダの防水は、毎日紫外線と雨にさらされる場所です。次のような原因で少しずつ傷みます。
- 紫外線・熱によるトップコートの色あせ・チョーキング
- 防水層の伸縮疲労によるふくれ・浮き
- ひび割れ（クラック）や立ち上がり・端部の口開き
- ドレン（排水口）まわりの詰まり・シール切れからの浸水
- 施工から10〜15年前後の経年（周期の目安）
補修で様子を見る状態と、改修（やり替え）を考える状態
補修・トップコート塗り替えで様子を見られる状態
- トップコートの色あせ・軽いチョーキングだけで、防水層は生きている
- 小さなふくれ・ひびが数か所（部分補修で対応可能）
- 雨漏りはまだ出ていない
防水層の改修（やり替え）を考えたい状態
- 防水層が広く浮いている・破れている・めくれている
- すでに雨漏りが発生している、または下階の天井にシミが出ている
- ドレンまわりから浸水している
- 前回の防水から15年以上経っている
迷ったら、放置して雨漏りが室内・躯体に及ぶ前に、一度現地で防水層の状態を確認するのが安全です。
写真で見る施工前後の確認ポイント（丸巧の実例）
丸巧では、共用部を含む屋上・ベランダの防水工事を数多く手がけています。実際の施工事例で、施工前の劣化と施工後の仕上がりをご確認いただけます。
費用の目安（何で決まるか・工法別の一般的な目安）
防水の費用は「面積・下地の状態・工法・立ち上がりや端部の量・ドレン処理」で変わります。以下は一般的な目安で、正確な金額は現地調査で確定します（丸巧は無料で現地確認します）。
| 内容 | 一般的な目安 | 備考 |
|---|---|---|
| トップコート塗り替え（防水層は生きている） | 1㎡あたり 1,000〜2,500円前後 | 予防メンテ。周期は5年前後が目安 |
| ウレタン防水（改修・通気緩衝工法など） | 1㎡あたり 4,500〜7,500円前後 | 下地・工法・立ち上がりで変動 |
| シート防水（塩ビ・ゴム） | 1㎡あたり 4,000〜7,000円前後 | 広い平場向き |
| ドレン交換・端部シール・下地補修 | 別途・状態による | 浸水対策として同時施工が基本 |
※上記は目安です。丸巧では現地で防水層の状態を確認し、補修で足りる場合は補修で、必要な場合のみ改修をご提案します（過剰工事はしません）。
ウレタン・シートなど工法と、丸巧の防水対応
丸巧では、建物や劣化状況に合わせてウレタン防水・シート防水・トップコート塗り替えを使い分けます。屋上・ベランダ・開放廊下の床、立ち上がり、ドレンまわりまで一括で対応し、外壁塗装や鉄部・長尺シートなど共用部の他工事とまとめて施工すれば足場を無駄なく使えます。
入居者クレーム・雨漏りになる前に確認したいこと
- ベランダ・屋上に水たまりが残っていないか
- 防水層にふくれ・浮き・破れがないか
- ドレン（排水口）が詰まっていないか
- 下階の天井・最上階の室内にシミが出ていないか
放置すると起きやすい問題
防水の劣化を放置すると、雨水が防水層の下・躯体（コンクリート・鉄筋）に回り込み、雨漏り・鉄筋の錆・コンクリートの中性化につながります。こうなると防水だけでは済まず、躯体補修まで必要になり費用が大きく膨らみます。入居者様からの雨漏りクレーム・退去リスクにも直結するため、早めの点検・補修が結果的に一番安く済みます。
丸巧で対応できる共用部の防水・修繕
- 屋上・ベランダ・開放廊下のウレタン／シート防水・トップコート塗り替え
- ドレン交換・端部シール・下地補修
- 外壁塗装・鉄部塗装・長尺シート・大規模修繕との一括対応
関連ページ
よくある質問
Q. ベランダ・屋上にふくれが出ています。すぐ改修が必要ですか？
ふくれが小さく数か所で、雨漏りが出ていなければ、部分補修やトップコート塗り替えで様子を見られることが多いです。広い浮き・破れ・雨漏りがある場合は改修（やり替え）をおすすめします。現地で防水層の状態を確認して判断します。
Q. トップコートの塗り替えと、防水のやり替えは何が違いますか？
トップコートは防水層を守る表面の保護塗膜で、塗り替えは予防メンテナンスです。防水層そのものが傷んでいる場合は、トップコートだけでは止まらず、防水層の改修（やり替え）が必要になります。
Q. 費用はどのくらいかかりますか？
面積・下地・工法で変わります。一般的な目安はトップコート塗り替えで1㎡あたり1,000〜2,500円前後、ウレタン改修で4,500〜7,500円前後です。正確な金額は無料の現地調査で確定します。
Q. 雨漏りが出ています。防水だけで直りますか？
原因が防水層の劣化なら防水改修で止まりますが、躯体や他の部位から回り込んでいる場合もあります。現地で原因を特定し、必要な範囲だけをご提案します。
Q. 外壁塗装や階段の工事と一緒にできますか？
はい。足場をまとめて使えるため、外壁塗装・鉄部・長尺シート・大規模修繕と同時施工が効率的です。共用部全体をまとめてご相談いただけます。
Q. 管理会社・オーナーからの相談も可能ですか？
はい。賃貸オーナー様・管理会社様からのご相談を多くいただいています。空室対策・資産維持の観点も踏まえてご提案します。
屋上・ベランダの防水でお困りなら、まず無料の現地調査から
ふくれ・ひび割れ・雨漏りの状態を確認し、補修で足りるか・改修が必要かを、費用の目安とあわせてご提案します。賃貸オーナー様・管理会社様のご相談歓迎です。
